ダイワ J-REITオープン（毎月分配型）とは
ダイワJ-REITオープン（毎月分配型）とは、交付目論見書によれば「わが国のリート（不動産投資信託）に投資し、「東証REIT指数」 に連動する投資成果をめざす」投信です。
名称を分解してみると、「ダイワ」とある通り運用する委託会社は大和アセットマネジメントです。「J-REIT」から、国内のオフィスビルや商業施設、マンション等の不動産に投資する金融商品であることが分かります。最後の「オープン」とは、投資家がいつでも解約、換金できることを示します。約60社の証券会社や地銀で販売されており、購入しやすい商品であることがうかがえます。
ダイワ J-REITオープン（毎月分配型）の特徴
ダイワJ-REITオープン（毎月分配型）について、名称だけでなくもう少し詳しくその特徴を見てみることで、果たしてその人気に見合う商品なのかが分かります。以下では、投信としての特徴や、運用実績等についてご説明します。
- 国内不動産に投資できる「Jリート投資」である
- 東証REIT指数に連動するインデックス投信である
- ポートフォリオは指数とほぼ同じだが組入比率は異なる
- 毎月分配型で分配金をこまめに受け取れるが、、、
- ダイワ J-REITオープンの購入手数料・信託手数料
国内不動産に投資できる「Jリート投資」である
名称の通り、Jリート投信であることが第一の特徴です。Jリートの「J」はJapanを指し、国内が投資範囲です。リートは、冒頭でも述べた通り投資家から集めた資金でオフィスビルや商業施設、マンション、ホテル等の不動産に投資する金融商品です。
日本では一時「不動産神話」があったくらいですから、魅力的な投資先と考える人もいるでしょう。一般に不動産に投資するには莫大な資金が必要ですが、リートであれば小口で不動産に投資することができます。
また、株式や債券といった伝統的資産と分散が図れること、複数の投資先不動産が組み込まれることでリートの中でも分散が図れること、といったリスクを抑えた分散投資を実現できることも魅力の1つです。
東証REIT指数に連動するインデックス投信である
Jリートファンドはいくつもありますが、ダイワ J-REITオープン（毎月分配型）の特徴として挙げられるのが、東証REIT指数に連動するインデックス投信であることです。
東証REIT指数について説明する前にリートについて補足すると、取引所に上場しているため、株式と同じように売買できるものです。東証REIT指数とは、東証に上場するリート全体の動きを示す指数（=インデックス）であり、2022年12月末時点で61名柄、時価総額では約16兆円という規模となっています。
不動産に投資はしたいが、どのような投資先、どのような銘柄を選択するか分からない場合には、東証REIT指数に連動するインデックス投信がおすすめです。この投信を購入することで、国内の上場不動産関連商品全体に投資することができます。
ポートフォリオは指数とほぼ同じだが組入比率は異なる
次に、ダイワ J-REITオープン（毎月分配型）のポートフォリオとして構成銘柄と構成比率を見てみましょう。下表は、交付目論見書から取得したポートフォリオ情報です。
リート用途別構成を参照すると、オフィスが27.1%で割合として最も多いです。続いて各種不動産、工業用不動産と続きます。当然ながら、特定用途のみに投資していることはなく、各種の不動産に投資していることが確認できます。
組入上位銘柄については、日本ビルファンド、ジャパンリアルエステイト、日本都市ファンド投資法人の順となっていますが、東証REIT指数の構成（下表参照）と比べてみると、構成比率に違いがあることが分かります。
出典：日本取引所グループ HP
構成割合の違いは、東証REIT指数に連動することを謳ってはいますが、ウェイトを変えることで、指数よりもパフォーマンスを上げることを狙っていることに起因します。
毎月分配型で分配金をこまめに受け取れるが、、、
毎月分配型であることは、この投信を購入するかどうかの重要な要素です。このような投信は毎月決算を行い、投資家は収益等の一部を分配金として受け取ることができます。分配金の有無や金額が保証されるものではありませんが、毎月少しずつ受け取りがあるので、生活費の足しにしたり、お小遣い的な使い方ができることを魅力に感じる人もいます。
但し、分配金の原資は投信の純資産であることには注意が必要です。つまり、分配金は投資家から集めたお金から支払われるので、投信の価値と言える基準価額は上がらないことになります。タコが自分の足を食べてしまうことになぞらえて、「タコ足分配」と呼ばれることもあります。
つまり、毎月資産の取り崩しがあることから、長期に資産を増やそうとする投資家には向かない投信となるため、購入にあたっては投資家自身の投資スタイルと照らし合わせる必要があります。「毎月お小遣いがもらえるようなもの」といった証券マンの口車に乗せられることは避けなければなりません。
ダイワ J-REITオープンの購入手数料・信託手数料
この投信は、販売手数料と信託報酬の2種類の費用がかかります。販売手数料は購入時に発生し、販売会社によって異なりますが購入額に対し0%〜3%程度です。信託報酬は、投信の運用・管理のための費用であり、保有額に対し年率0.792%となり、日割りにして毎日引かれます。これが高いか安いかで言うと、他の国内不動産投信に比べて特別高くも安くもないレベルです。
ダイワ J-REITオープン（毎月分配型）の運用実績・リターン
肝心な運用実績はどうなっているでしょう。まずは、連動するベンチマークである東証REITとの比較になります。
上のチャートは、基準日2023年2月28日の交付目論見書から取得した運用実績ですが、ベンチマークに対し負け越していることが一目瞭然です。この情報だけでも、パフォーマンスが良いとは言えず、購入は控えた方が良さそうです。
更に、国内REITの上位投信とも比較してみます。ダイワJーREITオープンは分配金があるため、それも加味したトータルリターンで見ることにします。
| 銘柄名 | トータルリターン（%・年率） | |
|---|---|---|
| 1年 | 5年 | |
| J-REIT・リサーチ・オープン（毎月決算） | -6.86 | 5.25 |
| ダイワJ-REITオープン（毎月分配型） | -7.98 | 4.30 |
| ニッセイJ-REITファンド（毎月決算型） | -7.09 | 4.08 |
| MHAM J-REITインデックスF 毎月 | -7.92 | 4.48 |
| 新光J-REITオープン | -7.94 | 4.37 |
上表より、国内不動産は軒並みパフォーマンスが低調であることが分かりますが、中でもダイワJーREITオープンは奮わない状況です。分配金がない投信と比較しても、やはりパフォーマンスは相対的に悪いと言えます。
| 銘柄名 | トータルリターン（%・年率） | |
|---|---|---|
| 1年 | 5年 | |
| 三井住友・DC日本リートインデックスファンド | -7.45 | 4.88 |
| 野村インデックスファンド・J-REIT | -7.65 | 4.92 |
実績、リターンについては、インデックスと比べても、他投信と比べてもパフォーマンスが良くないということが結論です。
ダイワ J-REITオープン（毎月分配型）の掲示板の口コミ・評判
ダイワ J-REITオープン（毎月分配型）に関する掲示板やSNS上の口コミ・評判を見てみましょう。
このファンドを利用している人って、私もだけど？ほぼ全員が元本が下落して子赤字決算状態じゃないですか？ただ、分配金額が他より多いから、ズルズル継続している解約出来ないでいるんでしょうねぇ。いつになったら底に成るんでしょう。
引用：Yahoo!ファイナンス
長期保管長期投資と言われていますが、このJ-REITが１０年２０年後に
５０００円以上に戻るとはどうしても思えない。配当があるのは嬉しいが元本が半分以下になった今潮時かと真剣に考えてしまう。
このファンドのせいでポートフォリオの損益合計がいつも百万程の赤字に表示されてしまう。他の投信や株は黒なのに･･･引用：Yahoo!ファイナンス
運用益より分配金の方が多ければ基準価格の値下がりは当たり前のこと、分配金が入れば資産の目減りは気にならないのかな?
引用：Yahoo!ファイナンス
２年前、銀行のお付き合いでダイワj-reitオープンだと利益が取れそうと思い、購入しました。10ヶ月後、利益のあるうちに解約した。あのまま保有していたら、赤字だった。
引用：Twitter
いわゆるやったらあかん投資信託
- 銀行の窓口
- 毎月配当
- 高手数料・高管理費
だってしょうがないじゃん～。取引信金にどうしてもって頼まれて100万だけと入ってあげたんです。。ﾀﾞｲﾜJ-REITｵｰﾌﾟﾝ 2年保有で-12万。さすがにもう損切します。身をもって体験しました、勉強になりました引用：Yahoo!ファイナンス
分配金を目当てに購入された方も相当数いるようですが、基準価額の下落や分配金の減額もあり、掲示板やSNSではネガティブなコメントが多いように見受けられます。
ダイワ J-REITオープン（毎月分配型）の今後の見通し
現時点のパフォーマンスを見る限りでは低迷が続いていますが、今後はどうなっていくのでしょうか。ダイワ J-REITオープン（毎月分配型）個別の見通しの前に、Jリートの動きを捉えてみましょう。
マクロとしては、米国の金融引き締めは継続されそうな流れであることや、新日銀総裁の植田氏が金融政策の維持を表明していることから、トレンドに大きな変化はないと予想されます。
その中で国内不動産の状況を見ると、オフィスはテレワークの進展や東京の再開発による供給過剰懸念から需要が戻らない見込みです。ホテルや商業施設については訪日外国人の増加が見込まれインバウンド消費が活気付きそうですが、人手不足により稼働率が上がらないことが予測されます。
つまり、国内不動産の環境はしばらく重い動きとなることが予測されるのです。金利上昇圧力が残れば投資が手控えられることもマイナス面に作用する可能性が高いです。
このような環境下ではパフォーマンスを上げることは難しく、分配金を出し続けることは厳しいと言えるでしょう。
ダイワ J-REITオープン（毎月分配型）はおすすめか？
これまでの考察から判断するに、ダイワJ-REITオープンはおすすめできない投信と言えます。パフォーマンスはインデックスに負けており、他の類似投信と比べても劣後していることが分かりました。
また、国内不動産環境がネガティブな中で分配金を出すことは、「タコ足分配」とご紹介した通りまさに身を削る行動で、中長期でリターンに繋がりません。
株式や債券にも投資しており、分散させる意味合いでJリートに投資することは否定しませんが、それならば分配金のないインデックス型の投信の方が良いでしょう。
純資産総額が増加しておりいかにも人気の投信に見えますが、残念ながら投資知識が浅く、目先の分配金に釣られてしまった投資家が中にはいるのかもしれません。
ダイワ J-REITオープン（毎月分配型）の口コミ・評判まとめ
ダイワJ-REITオープン（毎月分配型）は、パフォーマンス面でも低調であり、分配金を出していることもマイナス要素です。掲示板やSNSでの口コミや評判を見てもネガティブなコメントが多いことから、当面は新規購入を避けるべきと言えるでしょう。トレンドもアップサイドにはしばらく向かないことから、売り時も難しい投信となっています。
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