リート（REIT・不動産投資信託）はやめとけ｜おすすめしない理由

リート（REIT）とは

リート(REIT)とは、不動産投資信託です。投資対象の商品は不動産ですが、投資家は投資信託を購入することになります。不動産に直接投資するのと何が違うのかということは、次でご説明します。

REITとは不動産投資信託を表すReal Estate Investment Trustの頭文字を取った呼称です。その中でも日本の不動産に投資するものはJ-REITと呼ばれます。

• リート（REIT・不動産投資信託）の仕組み
• リートの種類｜単一用途特化型・複合型・総合型
• リートで投資対象となる物件の種類

リート（REIT・不動産投資信託）の仕組み

リートは、投資法人という主体が投資家から集めたお金でオフィスビルやホテル、マンション等の不動産を購入し、運用します。つまり不動産に直接投資するのは、投資家ではなくリートを管理する投資法人となります。実際に購入・売却処理を行うことや、物件の管理は投資法人から委託された会社が担います。

投資家の収益の源泉となるのは、投資先の不動産から得られる賃料収入や売買によって得られた利益であり、そこからリターンが分配されることになります。

リートは取引所に上場しているため、株式の個別銘柄と同じように購入することができます。上場していることから日々価格変動しており、投資家は目当ての値段の時に購入することができ、売りたい時に売ることもできます。

リートの種類｜単一用途特化型・複合型・総合型

リートは大きく、投資方法により単一用途特化型、複合型、総合型に区分されます。物件はオフィスビル、ホテル、マンション等用途が異なりますが、1つの用途に投資先物件を限定するのが単一用途特化型です。複合型は用途が2種類の組み合わせであり、総合型は用途が3種類以上の組み合わせであることを示します。

用途は主にオフィス特化型、ホテル特化型、住宅特化型、商業施設特化型、物流施設特化型のようなものが挙げられます。複合型や総合型のように複数の用途に投資することで、同じリートの中でもリスク分散を図れることになります。

リートで投資対象となる物件の種類

リートがやめとけと言われる理由やリスク

• 相場次第で元本割れの可能性がある
• 運用する不動産投資法人の倒産や上場廃止リスクがある
• 運用成績次第で分配金が減るリスクがある
• 複利効果を得られない商品のため投資効率が悪い
• 自然災害により収入を得られなくなるリスクがある
• 融資を受けて自己資金を超える投資はできない
• 所得税や住民税の節税によるメリットは少ない

相場次第で元本割れの可能性がある

リートは元本が保証されていません。これは株式等他の金融商品も同様ではありますが、リスクとしては認識すべきでしょう。上場していることから日々価格変動もしますし、景気や市場動向といったマクロの影響も受けることになります。

直近では特にコロナの影響を大きく受け、リート全体の成績が芳しくないことから、元本割れしてしまっている投資家も少なくないと思われます。

運用する不動産投資法人の倒産や上場廃止リスクがある

リートを運用するのは不動産投資法人ですが、「法人」という記載の通り経営が行われています。この投資法人が杜撰な経営をしていれば、たとえ投資先の不動産の運用が好調であっても倒産することがあります。

また、上場維持の基準を満たせなければ当然、上場廃止となりその時点で資産売却が行われます。倒産、上場廃止のどちらのケースも、資産を大きく毀損する可能性があります。

運用成績次第で分配金が減るリスクがある

リートは定期的に分配金を支払う金融商品ですが、運用成績が悪い場合には当然分配金が減ることや、支払われないこともあります。一般的にリートは分配金利回りが良い商品と言われていますが、想定よりも利回りが減るリスクは考慮した上で投資する必要があります。

特にコロナ下では経済全体の低迷に加え、テナントから賃料の減免要求があったケースもあり、分配金への影響も発生しました。

複利効果を得られない商品のため投資効率が悪い

リートは仕組上、運用で得た利益を再投資することなく分配金として投資家に支払ってしまいます。分配金を得たいという投資家もいるでしょうが、長期投資を考えれば利益は再投資する方が複利効果により資産を増やすことができます。

複利効果が得られないため、再投資する他の金融商品と比べると投資効率としては悪いことになります。

自然災害により収入を得られなくなるリスクがある

リート 特有のリスクとも言えるのが自然災害による不動産価値の下落です。地震や台風等の影響は甚大になることが多いため、ホテルやビルの一部に倒壊があれば、しばらくは営業できずに収入や賃料が入らないことになります。

もちろん火災保険や地震保険による補償はありますが、復旧までの期間に減収してしまうことで、分配金を得られなかったり価格が下がることは避けられません。

融資を受けて自己資金を超える投資はできない

不動産投資が人気である理由の1つとしてレバレッジが利くことが挙げられます。つまり、投資家が不動産を直接購入する場合は、銀行から融資を受けて自己資金を大きく上回る投資をすることができます。

リートは融資を受けて投資することはできないため、自己資金の範囲内で運用することになります。そのため大きく儲けるということはできないとうことをデメリットと考える投資家もいることでしょう。

所得税や住民税の節税によるメリットは少ない

もう1点、不動産を直接購入する場合と比べてのデメリットがあります。不動産を直接購入した場合、購入手続きにおいて諸々かかる費用、管理費、減価償却費等を経費扱いできるため節税効果を期待できます。一方リートは経費計上できないどころか、分配金や売却益には20%の税金が発生します。

NISA枠内で購入できれば税金はかかりませんが、節税を期待することはできない投資となります。

リートの失敗例・後悔するパターン

• 不動産は必ず値上がりすると思い込んでの失敗
• 過度に値上がりを期待することでの失敗
• リートに含まれる物件を把握しないことでの失敗

不動産は必ず値上がりすると思い込んでの失敗

まずはじめに挙げられるのは、「不動産だから値上がりする」という思い込みで購入したケースです。かつて日本には「不動産神話」というものがありました。1980年代の後半から、土地は必ず値上がりする、という根拠のないまさに神話のような話が信じられてきました。バブル崩壊でその神話も同時に崩壊したのですが、いまだに安易に不動産は下落しないと思い込む人もいるようです。

下のチャートは、三井住友トラスト・アセットマネジメントのJリートファンドと、日経平均についてこの10年の推移を比較したものです。Jリートは日経平均に大きく水をあけられており、リートの物件について見れば不動産は値上がりするとは言えないようです。

出典：Yahoo!ファイナンス

過度に値上がりを期待することでの失敗

過度な値上がりの期待も禁物です。株式投資であれば、ある企業が成長のため設備投資を行い、それが実を結んで企業価値が向上することがあり得ます。

一方リートの投資先であるマンションやオフィスは、基本的には成長があるわけではなく、減価償却されていく物です。リートに含まれるホテルのある地域が観光業で大成功するといった外的要因がなきにしもあらずですが、基本的には成長を期待した投資ではなく、利回りを狙う商品です。投資口価格が上昇してしまうと利回りも悪くなるということもあり、値上がりを過度に期待すると後悔してしまうことになります。

リートに含まれる物件を把握しないことでの失敗

リートに含まれる物件はオフィスであれば都心のものが多いです。ホテルやマンション、物流施設では地方の物件が含まれることもあります。注意しなければならないのは、オフィスの場合は特定のグループ企業の資本集めの手段となっていることや、10年以上前の物件が含まれている点です。

物件そのものに魅力があれば良いのですが、リートが特定企業の資金集めの目的で使われているのであれば、投資家のことを第一に考えた金融商品とは言えないでしょう。また、古いオフィスは再開発でこれから新しくできるオフィスにテナントを引き抜かれる恐れがあります。

またホテルやマンションの場合、本当に魅力的な立地であるかといった観点で調べてみることも重要です。不動産を直接購入する場合と同じく、物件の資産価値は可能な限り把握しておくことで、リスクを避けることができるでしょう。

リート（不動産投資信託）をおすすめしない人

• 中長期で資産形成したい人は避けるべき
• 売却益を狙いたい人は避けるべき
• レバレッジを効かせた投資をしたい人は避けるべき

中長期で資産形成したい人は避けるべき

デメリットの中で、リートは運用益を再投資せず分配金で支払うため、複利効果が得られないと述べました。これは、中長期で資産形成したい人にとっては得られるはずの利益を得られない機会損失なので、同じ投資信託でも株式や債券等の資産をベースに再投資する他の商品を購入した方が投資効率が良いことになります。

最近は「貯蓄から投資へ」の流れの中でコツコツ積み立てるスタイルが広がって来ていますが、そのような投資にも向かないことになります。

売却益を狙いたい人は避けるべき

投資による収入は大きくインカムゲインとキャピタルゲインの2つです。インカムゲインは分配金のように資産を保有することで得られる収入で、キャピタルゲインは資産価値が上昇することで売却時に得られる利益を指します。

リートは基本的にインカムゲインを期待するものです。企業であれば利益を投資に向けることで収益獲得機会を拡大できますが、リートの投資先は不動産なので継続的な価値向上は望めません。

そのため、リートは売却で利益を狙いたい投資家には向かない商品です。

レバレッジを効かせた投資をしたい人は避けるべき

「不動産投資の魅力はレバレッジにある」と考える投資家にとっては、リートは魅力的にはうつらないでしょう。デメリットに挙げた通り、リートは上場投資信託なので、銀行借入で投資資金を増やすことはできず自己資金の範囲内での投資となります。

自己資金での投資であれば、投資家の投資戦略や投資スタイルに照らし合わせ、より適した金融商品が見つかるはずです。

リートはデメリットだけ？メリットは？

• 専門知識がなくても不動産投資を始められる
• 不動産にも関わらず流動性と換金性が高い
• 少額から投資できるため分散投資を狙いやすい
• 預貯金と比較すれば利回りは高い
• 投資先によっては値上がり益を期待できる場合もある
• 手間や管理コストを気にすることなく不動産投資できる

専門知識がなくても不動産投資を始められる

リートならば、都心の立派なオフィスや、豪華なホテル等の不動産に間接的にでも投資することができるので、投資家の中には不動産投資に興味のある人が一定数います。

また一方で、不動産投資は専門知識が求められる領域でもあり、詐欺等のニュースを聞いたことがある方もいるでしょう。

リートであれば不動産の知識がなくても大規模で魅力的な不動産への投資をすることができることが、メリットの1つです。

不動産にも関わらず流動性と換金性が高い

リートは上場投資信託ですので、取引所で売買することが可能です。つまり、好きな時に購入でき、好きな時に売却できます。

実際の不動産に直接投資する場合、そうはいきません。買い手であれば、物件を長い期間かけて探す必要がありますし、多くの不動産のプロが血眼になって物件を狙っていますので、有望なものに巡り合えたら運が良いという世界です。

リートは不動産投資にも関わらず流動性と換金性が高いという、一見矛盾する特性を持つ金融商品です。

少額から投資できるため分散投資を狙いやすい

不動産は、株式や債券とは関係なく資産価値が変動するため、リスク分散が図れると言われています。そのため、既に自身のポートフォリオに株式や債券を持つ投資家は、分散効果を狙ってリートに投資することもあります。また、リートは少額からでも投資が可能ですので、資産への組み込みが容易です。

但し、直接物件に投資するわけではなく上場投資信託ですのでマーケット全体の影響を受けることになり、株式等との分散効果はそこまで大きくないことは念頭に置いておく方が良いでしょう。

預貯金と比較すれば利回りは高い

リートの利回りは一般的に高いと言われています。東証のレポートでは、2023年5月末時点で東証リート指数における年間分配金利回（予測）は4.1%となっています（出典：日本取引所グループ）。

日銀のレポートでは、普通預金の平均年利率は0.001%、定期預金でも0.003%であり、銀行に資産を置いておくことは無駄と言われることがよく分かります（出典：日本銀行）。

利回りの比較からも明らかなように、資産を銀行に預けておくよりは分配金という形で利益を得られるので、メリットがあります。但し、あくまで投資ですので元本が保証されているわけではないことに注意が必要です。

投資先によっては値上がり益を期待できる場合もある

リートは資産価値上昇によるキャピタルゲインが得にくいということを述べましたが、値上がり益もないわけではありません。再開発プロジェクト地域のオフィスビルや、インバウンド消費が拡大するエリアにおける商業施設、ホテルは、今後人気を博すことで値上がり益を期待できる可能性もあります。

しかし、例えば再開発の進む東京駅周辺では大規模で最新設備の整ったオフィスが今後いくつも供給されるため、テレワーク定着もあって過剰供給を心配する声もあります。値上がり益を狙う場合は様々な情報を取得して検討することをおすすめします。

手間や管理コストを気にすることなく不動産投資できる

実物不動産に直接投資した場合、その管理はとても大変です。住居用不動産の場合、物件を探すところから始まり、収支計画を立て、融資の手続き、購入契約等の諸々行います。運用に入っても、入居者募集、物件の修繕、クレーム対応を継続的に行うため、手間は相当なものです。もちろん管理業者に委託することもできますが費用が発生し、管理コストとして跳ね返ってきます。

リートはそういった手間なく不動産に投資できることがメリットです。

リートがやめとけと言われる理由・注意点をおさらい

リートは手軽に不動産に投資できることが魅力ではありますが、投資による資産形成という観点では、デメリットやリスクを考慮するとおすすめできないことになりました。

大切な資産を預けるにあたっては、投資対象もさることながら、リターンやリスクもしっかり考慮した上で金融商品を選択することが肝要です。