不動産投資で儲けたお金を元手に、さらなる資産形成を実現する方法とは？

不動産投資で得た利益を物件の規模拡大に再投資することで、複利効果がはたらき、資産を雪だるま式に増やせます。

この章では、利益を再投資することで生まれる複利効果と、再投資する際の注意点を解説します。

複利とは、利益を元金に入れて再投資することによって、再投資した利益がさらに利益を生む仕組みを言います。一方、単利とは、投資した金額のまま運用して利益を得る方法です。

利益を再投資することで得られる複利効果を活用し、長期的に運用することで、効率良く雪だるま式に資産を増やせます。

以下は、投資資金100万円で10％の利益が出るケースにおいて、利益を再投資しない場合と再投資した場合の比較です。

この場合、再投資しない場合と再投資した場合では、後者の方が3.1万円多く利益が出ます。複利効果は、運用期間が長期であるほど資産が増える仕組みのため、長期的な目線で運用するのがおすすめです。

また、利益を再投資し、投資する物件を増やすことで、毎月の家賃収入が増加します。他にも、物件の規模を拡大することで、不動産ポートフォリオの成長と資産価値の向上につながるのがメリットです。

利益を再投資する際には、より慎重な物件選定と綿密な資金計画が重要です。

物件を選定する際は、価格や立地・将来の需要などを調査し、リスクを最小限に抑えましょう。物件の築年数や現在の状態・修繕歴・空室率・周辺環境リスクなど、物件選定の注意点は多くあります。

学生の入居者が多い地域では、大学の移転が入居率に大きく影響するかもしれません。また、人が集まらない郊外の物件は、需要が低く利益を得られないケースが存在します。再投資する場合には、リスクを抑えられる物件の選定を慎重に行いましょう。

また、再投資には費用がかかるため、適切な資金計画を立てる必要があります。投資用のローンを利用する場合には、金利の変動リスクを考慮した上で、ローンを返済できるかどうか、さまざまな視点でシミュレーションしましょう。

基本的に家賃収入からローンを返済するため、物件から生まれるキャッシュフローを試算し、安全に再投資できるか検討してください。

不動産投資には以下のリスクが考えられるため、リスク分散して資産を守ることが重要です。

物件を複数持つことで、災害による物件の損害や空き室などのリスクを減らせます。

また、不動産投資以外にも、他の資産へ分散投資することで、不動産投資での利益が少なくなっても他の資産によって補えるでしょう。そのため、分散投資する際には、不動産投資のリスクの影響を受けにくいものと組み合わせるのがおすすめです。

複数の異なる資産や投資商品を組み合わせた保有資産の総称をポートフォリオと言います。分散投資することでリスクを分散し、リターンが最適化できるため、適切なポートフォリオを構築できるでしょう。分散投資によって長期で着実に資産を守り、増やすことが期待できます。

ここでは、分散投資する際の不動産投資以外の代表的な投資商品を3つ紹介します。

株式投資とは、企業の株式を購入し、株の売却益や配当金などで利益を狙う投資方法です。株価が上昇した際に売却して得られる利益と、企業が利益を出した場合には定期的に配当収入を得られます。

ネット証券を利用することで、少額から投資でき、売買しやすいのがメリットです。しかし、株式は企業の成長に連動して価値が変動するため、株価が急落し、投資額の一部または全額を失う可能性や、配当が不確実であるデメリットがあります。

株式投資は不動産投資と比べて景気変動の影響を受けやすいため、ハイリスク・ハイリターンな投資方法といえるでしょう。

投資信託とは、運用の専門家であるファンドマネージャーが、投資家から集めた資金を株式や債券などに投資・運用する金融商品です。投資額に応じて、運用によって得られた利益が分配されます。

最低100円から少額で投資でき、知識がなくても運用成果によって利益が得られるのが投資信託のメリットです。一方で、運用成果によっては損をする可能性があり、元本が保証されていません。

投資信託は同時にさまざまな銘柄に分散投資できるため、資産運用のなかでも安全性が高い商品といえます。しかし、不動産投資信託（REIT）は、不動産が投資先のため、リスク分散が目的の場合には控えるのがおすすめです。

債券とは、有価証券の一種で、国や地方公共団体・企業などにお金を貸し、利息を受け取ったり、割引債で利益を受け取ったりする投資方法です。

発行元が倒産した場合を除いて償還額が保証されているため、安定的な利息収入を得られるのが債券のメリットです。また、銀行に預けるよりも金利が高く、短期の保有であっても売却して換金できます。

しかし、発行元が破綻した場合には、利払いや償還が行われません。信用リスクを軽減するには、AAA（トリプルエー）～Cまでの9段階の信用度のうち、BBB（トリプルビー）以上の債券を購入するのがおすすめです。

他にも、債券価格が下落する可能性や、買い手が見つからない場合には希望価格で債券を売却できないデメリットもあります。

不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンな投資方法であるのに比べて、債券投資はローリスク・ローリターンな投資方法です。

投資効率を最大化するためには、税金対策も欠かせません。

不動産所得には、所得税や住民税がかかります。また、不動産を他の人へ譲渡する際には、贈与税や相続税も考慮する必要があるでしょう。

事前に税金について理解しておくことで、税金対策できるため、この章でしっかりと理解しておきましょう。

また、適切に税金対策をする際には、税理士などの専門家へ相談するのが重要です。

不動産投資は損益通算することで、所得税や住民税を節税できます。所得税とは、1年間の収入から費用を差し引いた所得にかけられる税金です。住民税は都道府県と市区町村から課される税金で、所得額に応じて決まります。

不動産所得は、確定申告時に他の黒字の所得から赤字所得を差し引ける損益通算ができるのがメリットです。帳簿上で不動産所得が赤字になると、給与所得などの所得から赤字を差し引くことで、合計の課税額が少なくなるため節税になります。

贈与税とは、財産を人から無償でもらった場合に、受け取った側に課される税金のことです。贈与税は基礎控除額110万円を差し引ける他、配偶者に居住用の不動産を贈与する場合には別で最大2,000万円の配偶者控除を受けられます。

加えて、不動産を贈与する際の不動産の評価額は、時価よりも低く評価されることがほとんどです。そのため、売却して現金を贈与するよりも、不動産を贈与する方が節税になります。

また、不動産を贈与する場合には、贈与税の他に登録免許税や不動産取得税がかかるため、注意が必要です。

相続税とは、故人から財産を相続する際に、相続人に課される税金のことです。相続税には1億6,000万円までの配偶者控除や、「3,000万円＋（600万円 × 法定相続人の数）」で算出できる基礎控除などがあり、節税につながります。

また、相続税も贈与税と同様に、不動産の評価額は時価よりも低く評価されるのが一般的です。売却して現金に換えるよりも、不動産のまま贈与する方が節税になります。

税金優遇制度を活用することで、投資で得た利益への課税が免除され、より多くの利益が手元に残ります。本来は投資で得た利益に対して約20％の税金が課されるため、より節税したい場合には、税金優遇制度を活用すると良いでしょう。

税金優遇制度を利用できる投資は主に以下のとおりです。

不動産所得と同様、特定口座も損益通算や繰越控除できるため、節税につながります。また、将来のために資産形成できる制度であるiDeCoは掛金の全額が所得控除の対象となるため、所得税・住民税が節税可能です。

運用商品や購入するタイミングを自由に決められるNISAや、少額から投資できるつみたてNISAは、運用益が非課税となります。

これらの税金優遇制度のある商品を利用することで、節税につながるため、あわせて検討すると良いでしょう。

本記事では、不動産投資の利益を再投資するメリットや注意点、リスク分散の重要性、税金対策について解説しました。

不動産投資の利益を再投資することで、複利効果を得られるため、雪だるま式に利益を生み出すことが期待できます。しかし、再投資する際には、物件の慎重な選定や、キャッシュフローが重要です。

また、不動産投資以外の投資商品を検討し、リスク分散することも検討しましょう。不動産投資とは異なる投資先へ投資することで、安定したポートフォリオを実現できます。

そのほか、投資効率を上げるためには節税対策も欠かせません。専門家と相談しながら、適切に節税へつなげることが重要です。

不動産投資で得た利益を有効活用し、計画的な資産形成を行いましょう。